NGÔN NGỮ & VĂN HÓA

CHÚC MỪNG NĂM MỚI

Sự méo mó của thị trường BĐS Việt Nam

Posted by tuldvnhloc trên Tháng Ba 5, 2011

Ước mơ nhà ở

Thực tế cho thấy, nhiều người dân nội thành phải chen chúc cả chục hộ trong một căn biệt thự cổ hoặc vài ba hộ ở trong một căn nhà chung cư. Nhiều hộ mong mỏi có nhà ở từ lâu nhưng vì nhiều nguyên nhân họ không thể biến ước mơ thành hiện thực. Bao người cần mà không có chỗ ở riêng trong khi vô số nhà bỏ hoang, cái sự trớ trêu ấy quả là trớ trêu.

Ông Nguyễn Bình, trước ở 74 Bát Sứ (Hoàn Kiếm) kể lại, mới hai năm trước cả nhà ông 5 người gồm hai vợ chồng, hai đứa con và một mẹ già phải sống trong diện tích có 20m2. Đó là trên giấy tờ, chứ kỳ thực, vì phải để lối lên cho hộ ở tầng 2 nên diện tích sinh hoạt của cả nhà chỉ gói trong 16m2 mà thôi. Mỗi khi có giỗ chạp, họ hàng đến đông là phải ngồi ra vỉa hè, nếu không thì mâm ăn trước, mâm ăn sau. Đã có lúc ông phải đi thuê nhà vì hai đứa con đã lớn cả rồi. Nhiều đêm nằm mong có một căn hộ chung cư mà “lực bất tòng tâm”. Ngày đó, để có thêm diện tích ở, ông đã phải làm thêm cái gác xép vừa lấy chỗ thờ cúng, vừa là chỗ ngủ của mẹ già. Còn lại 4 người phải ăn ngủ ở dưới.

Nhà ông Bình chỉ là một trong số hàng vạn hộ dân có hộ khẩu ở Hà Nội lâu năm nhưng lại thiếu chỗ ở cho ra hồn. Có người gợi ý bán chỗ đang ở đi để mua một căn hộ chung cư ở bên Việt Hưng hay ở mạn Cầu Giấy để ở cho sướng, ông Bình cười bảo: “Nhà có phải của tôi đâu. Nhà của bố mẹ tôi chứ! Cụ còn sống đó, ai dám bán”. Vốn là công nhân Công ty cổ phần Cồn, rượu Hà Nội, lương mỗi tháng của ông không phải loại xoàng nhưng cũng chỉ đủ cho con cái đi học và chi tiêu trong gia đình. Một căn nhà chung cư bình thường vẫn là ước mơ ngoài tầm với. Rồi ông nói thêm: “Cứ giả sử bán được nhà để mua chung cư ở cho rộng rãi nhưng chuyện không đơn giản thế! Trẻ con học hành, mẹ già ngại di chuyển và cũng muốn sống gần hàng xóm. Lại còn chợ búa nữa chứ. Ở đây chỉ bước ra khỏi cửa nhà là cái gì cũng có”. Vậy là ý định chuyển sang chung cư bị dẹp.

May mắn, nhà ông Bình lại được Nhà nước đổi nhà sang bên 40 Hàng Trống. Rộng hơn một tí mà lại có nóc. Ông chạy vạy vay mượn bạn bè để xây nhà lên. Và ý tưởng chuyển ra ngoài ở mất hẳn vì giờ nhà tuy chật chội nhưng vẫn đủ chỗ sinh hoạt. Nhà ông Bình là một trong số ít trường hợp được chuyển nhà vì vốn là gia đình có công với cách mạng. Còn lại hầu hết các gia đình khác vẫn phải bám vào chỗ ở chật hẹp của mình, vừa vì thói quen sống, vừa vì để buôn bán, kiếm tiền nuôi gia đình. Khi được hỏi: “Ông có bức xúc về chuyện nhiều căn biệt thự bỏ hoang nằm không ở các khu đô thị không?”, ông Bình trả lời: “Mới thoáng nghe thì cũng thấy sôi ruột đấy nhưng nghĩ kỹ thì thấy họ thừa tiền, thừa của thì họ để không đó cũng chả ai làm gì được họ”. “Có luật pháp nào cấm tôi mua nhà hoặc đất rồi để không đâu?”, ông Bình hỏi ngược lại.

Biệt thự của ai?

Trong quá trình tìm hiểu về những biệt thự để không, chúng tôi luôn gặp những “bức tường”. Trong vai người đi tìm mua biệt thự, khi hỏi về chủ nhân của biệt thự này, chúng tôi chỉ nhận được những cái lắc đầu hoặc cười mỉm. Cùng lắm là những thông tin đại loại ông chủ làm ở bộ này, bà chủ làm ở văn phòng kia, chủ nhà này ở tỉnh khác về mua giờ cần bán, hoặc đại gia kinh doanh thừa tiền nên găm hàng, hay là vừa “thoát” chứng khoán, mua nhà để giữ vốn… Rất khó để biết được ai là chủ đích thực vì có tra theo sổ gốc thì những biệt thự này cũng đã được sang tay nhiều người rồi.

Nhiều người mua biệt thự rồi thuê người trông nhà chứ không dọn đến ở. Khu Ciputra được biết đến là một trong những khu đô thị đẹp và hiện đại nhất Hà Nội, nằm ở trung tâm quận Tây Hồ, gần đường cao tốc Thăng Long – Nội Bài, hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh. Trong khu này, thoạt nhìn tưởng không có biệt thự bỏ không, nhưng thực tế vẫn có những căn được dùng làm nơi “dã ngoại” của gia đình, bạn bè gia chủ. Tối 13-2, trước ngày Valentine, một đoàn xe hơi hạng sang, xe máy xịn kéo nhau vào một biệt thự lúc đầu chỉ có ánh đèn hắt ra từ phòng dưới tầng 1 của người giữ nhà. Sau khi có người ra mở cửa, lũ trẻ ùa vào bật đèn sáng trưng, mở nhạc rồi cùng nhau liên hoan. Đến hơn 22h, lũ trẻ ào đi, để lại căn biệt thự lộng lẫy cho người giúp việc.

Anh Vũ Đặng Quang Tùng, ở nhà G2 Ciputra cho biết: “Khu này làm gì có nhà nào để không. Một biệt thự ở đây rộng 250m2, bán nhanh cũng được 30 tỷ đồng, cho thuê cỡ 2.000 đô la Mỹ mỗi tháng. Chả ai dại để không như biệt thự ở những khu ven đô”. Anh Quang Tùng là giám đốc một công ty nhưng cũng chưa mua nổi biệt thự. Khi nghe hỏi: “Nếu có biệt thự, anh sẽ dùng vào việc gì”, anh trả lời nhanh gọn: “Cho thuê thôi”.

Tại khu đô thị mới Văn Quán (quận Hà Đông) – dự án kinh doanh bất động sản đầu tiên của Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (Bộ Xây dựng) đang có nhiều nhà liền kề và biệt thự bỏ hoang. Có nhiều khu nhà biệt thự như ở Mỹ Đình, Trung Yên, Trung Hòa, Văn Quán, Mễ Trì, Xuân La, Việt Hưng và đặc biệt là những khu nằm dọc các tuyến đường vừa mới mở rộng khang trang, đẹp đẽ… có những căn biệt thự đã bỏ hoang từ cách đây 6-8 năm. Nhiều căn đã được xây dựng từ năm 2003, dù đã trải qua 2-3 lần “sốt” đất nhưng chủ nhà vẫn chưa chịu “nhượng” cho người khác có nhu cầu ở thực sự. Nằm cách trung tâm Hà Nội khoảng 15-20km, tình trạng nhà hoang còn “nhức mắt” hơn, có thể gặp cả một “khu đô thị hoang” (với hàng trăm ngôi biệt thự chỉ có khung nhà trần trụi, xung quanh cỏ mọc, rêu mờ) như khu đô thị Quang Minh (ven đường cao tốc Thăng Long – Nội Bài), khu đô thị mới Tiên Sơn (ven quốc lộ 1A mới đi Lạng Sơn), khu đô thị mới Pháp Vân – Tứ Hiệp…

Theo phản ánh của người dân, tình trạng bỏ hoang biệt thự trong các khu đô thị không phải là mới mà đã xuất hiện từ nhiều năm nay. Một số nhà đầu tư bất động sản cho rằng, có những trường hợp bỏ hoang là do nhà đầu tư đưa hàng ra đúng thời điểm thị trường bất động sản ảm đạm nên họ găm hàng lại chờ giá lên. Những ông chủ biệt thự, cho dù là biệt thự ở Việt Hưng, Mỹ Đình hay Ciputra hẳn là những “đại gia”. Chỉ cần cứ để biệt thự đó, họ cũng đã có lãi cao và đó là giải pháp được nhiều người chọn, chứ không phải cho thuê hoặc bán nhà.

Nhà ở chia rẽ xã hội

Thực tế rất nhiều người đang trong tình cảnh khó khăn về chỗ ở, trong khi đó nhiều người lại để nhà không.

Đằng sau những biệt thự, khu chung cư bỏ hoang là sự lãng phí nguồn lực, là khoảng cách giàu nghèo, là sự bất hợp lý trong cơ chế, chính sách, sự yếu kém trong công tác quản lý quy hoạch, xây dựng, và đây đó lấp ló những khiếm khuyết của nền kinh tế… Hàng loạt giải pháp đã được đưa ra nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ bất động sản đã khiến nhiều biệt thự, khu chung cư bị bỏ hoang, nhưng dường như vẫn thiếu những giải pháp mang tính khả thi.

Theo Ông Vũ Xuân Thiện, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng):
Không một căn biệt thự nào là không có chủ, vấn đề là người ta chưa ở hoặc chưa có nhu cầu ở, có thể họ để dành cho con cái hay đầu tư. Điều quan trọng là những người sở hữu các căn biệt thự này có quyền định đoạt tài sản của mình, không thể nào can thiệp được, nhưng ở góc độ quản lý, tình trạng bỏ hoang biệt thự như hiện nay sẽ ảnh hưởng tiêu cực tới thị trường BĐS, đặc biệt là về giá nhà ở, từ đó khoảng cách về nhà ở giữa “kẻ ăn không hết người lần chẳng ra” sẽ ngày càng lớn.

Các cấp quản lý làm gì?

Có nhiều lý do dẫn tới việc nhiều căn biệt thự bị bỏ hoang tại không ít khu đô thị. Nhưng có thể nói lý do chính nằm ở chỗ bản thân việc bỏ hoang đó không làm người chủ bị tổn hại gì nhiều về tài chính. Có thể người đó không cảm thấy bị mất mát giá trị hoặc không quan tâm nhiều đến nguồn lợi có thể đem lại từ tài sản. Điều này có được là vì bản thân giá trị lô đất (chứ không phải cái nhà) liên tục tăng giá. Do đó, chủ biệt thự không muốn đầu tư thêm. Một điều nữa là khi mức lãi đó rất lớn thì việc sửa sang để thu nguồn lợi từ căn biệt thự có thể là không đáng kể, nên người ta không muốn đầu tư gì thêm.

Về điểm này, một chuyên gia xây dựng phân tích, giá hoàn thiện trung bình một biệt thự vào khoảng 2 tỷ đồng, nếu vay ngân hàng cứ cho là với lãi suất 1,1% thì chủ biệt thự cũng phải mất khoảng 22 triệu đồng mỗi tháng. Như vậy, bài toán đặt ra là liệu tiền cho thuê biệt thự sau khi hoàn thiện có bù đắp nổi không. Biệt thự ở những khu như Mỹ Đình, Xuân La, Ciputra thì có thể cho thuê với giá tương đương hoặc hơn nhưng ở những khu xa hơn như Việt Hưng hoặc những khu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội chưa đồng bộ thì không thể cho thuê với giá tương đương. Do vậy, họ để nhà không cũng đã có lãi rồi.

TS Nguyễn Đức Thành, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu kinh tế và chính sách thuộc Trường Đại học Kinh tế, Đại học Quốc gia Hà Nội cho rằng, chính sách liên quan tới thúc đẩy tăng giá trị cho các biệt thự bỏ hoang, hay là chống lãng phí nguồn lực sẽ tới từ hai hướng: một là giảm mức sinh lời từ việc tăng giá trị tự động của đất đai, hai là tăng chi phí nắm giữ căn biệt thự đó.

Nếu theo hướng giảm mức sinh lời từ việc tăng giá trị tự động của đất đai thì chúng ta phải “thuần phục” được thị trường bất động sản. Nhưng vì nhiều nguyên nhân, giá đất ở Việt Nam, đặc biệt là các thành phố lớn liên tục tăng. Rất nhiều nguyên nhân dẫn tới tình trạng này, trong đó có sự phân bổ méo mó nguồn cung đất đai, tốc độ đô thị hóa và dân số tăng nhanh, tâm lý ưa thích sở hữu đất đai, nhà cửa trong truyền thống tư duy nông nghiệp và cả sự thiếu đa dạng của các kênh đầu tư tài chính. Một nguyên nhân nữa là mỗi khi có bất ổn kinh tế vĩ mô như lạm phát tăng cao thì giá đất lại tăng vọt vì người ta muốn trú ẩn vào bất động sản. Do đó, việc kiềm chế giá ở thị trường bất động sản là câu chuyện dài dài, không phải muốn làm là làm ngay được.

TS Phạm Sỹ Liêm, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, nay là Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng, những khu đô thị có biệt thự bỏ hoang nhiều thể hiện sự quy hoạch chưa hợp lý. Một số khu biệt thự không có người ở thường bắt nguồn từ quy hoạch không phù hợp, thiếu trường học, thiếu bệnh viện, thiếu khu vui chơi giải trí…

Bên cạnh đó, việc quản lý các khu đô thị cũng cần được tăng cường với nhiều giải pháp mạnh. Biện pháp hiệu quả nhất là thu hồi ngay những dự án không hoàn thành đúng tiến độ. Nếu dùng biện pháp này, những chủ đầu tư các khu đô thị có biệt thự vì sợ mất đất sẽ tích cực hoàn thiện và tung hàng ra thị trường nhiều hơn. Ðiều này sẽ góp phần làm thị trường hạ nhiệt và nhà bỏ hoang sẽ giảm. Biện pháp khác là yêu cầu chủ hộ phải hoàn thiện biệt thự đúng thời hạn nếu không thì phải gia hạn thời điểm hoàn thiện công trình và nếu tiếp tục chây ỳ thì sẽ trưng mua lại với giá rẻ rồi bán lại cho những người có nhu cầu thực sự…

Trong phạm vi quyền hạn của mình, nếu các cơ quan chức năng không có giải pháp quyết liệt xử lý tình trạng biệt thự bỏ hoang thì tình trạng này sẽ vẫn cứ tiếp diễn.

Một biện pháp được nhiều chuyên gia quản lý bất động sản đưa ra là tăng chi phí nắm giữ biệt thự, trong đó có việc tăng thuế sở hữu bất động sản. Tuy nhiên, chúng ta cần lưu ý thuế bất động sản rộng hơn thuế đất và thường được áp dụng ở các thành phố lớn, nơi mật độ bất động sản cao. Thuế này đánh vào giá trị miếng đất và giá trị tài sản xây dựng trên đất. Khi có thuế này thì việc giữ không bất động sản trở nên đắt đỏ hơn. Như thế người chủ sẽ phải cho thuê hoặc sử dụng cho một mục đích nào đó, nhằm tạo ra dòng tiền bù đắp phần chi phí. Nếu ngay cả những việc đó cũng không mấy hữu ích, họ sẽ bán cho người cần sử dụng. Tóm lại là khả năng bất động sản đó được sử dụng sẽ tăng lên.

Tuy nhiên theo TS Nguyễn Đức Thành, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu kinh tế và chính sách thuộc Trường Đại học Kinh tế, Đại học Quốc gia Hà Nội, việc đánh thuế cũng có mấy điểm bất lợi. Thứ nhất, nó có thể làm chi phí sản xuất tăng vì phần thuế này sẽ rơi vào phần chi phí thuê nhà cửa. Như thế có thể đem lại những tác động xã hội lớn vì chi phí sẽ được chủ nhà chuyển sang vai người thuê. Thứ hai, nó có thể gặp sự chống đối từ những người sở hữu các bất động sản lớn. Đây thường là những nhóm rất giàu có và có quan hệ quảng giao. Tiếp đến, khi đánh thuế bất động sản thì cũng sẽ phải có chính sách phân biệt. Thuế thường chỉ đánh vào những căn nhà có tính chất kinh doanh, như tòa nhà văn phòng hay các tòa nhà, căn hộ cho thuê. Nếu đánh lên toàn bộ nhà mà người dân đang thực sự sở hữu và ở (nhà thứ nhất) thì cũng sẽ gặp phải sự phản ứng từ số đông. Tất nhiên, các biệt thự bỏ hoang thì không phải là nhà đang sử dụng (không phải căn nhà thứ nhất) nên nếu có loại thuế này thì các căn biệt thự này sẽ phải chịu thuế. Nhưng dù sao, việc xây dựng được loại thuế trong thực tế không đơn giản. “Theo tôi biết Việt Nam cũng đang nghiên cứu xây dựng loại thuế này từ vài năm nay, nhưng có vẻ còn chưa sẵn sàng”, TS Nguyễn Đức Thành nói.

Liên quan đến vấn đề này, các cơ quan chức năng cũng đã đề xuất trong dự thảo Chiến lược phát triển nhà ở đến năm 2020 là cần điều chỉnh tăng thuế nhà đất nhằm khuyến khích sử dụng có hiệu quả bất động sản và hạn chế đầu cơ. Trong đó, đánh thuế lũy tiến đối với trường hợp sử dụng nhiều nhà ở, đất ở hoặc có sở hữu nhà với quy mô lớn; quy định áp mức thuế thu nhập cá nhân cao hơn, nếu cá nhân mua bán nhà ở trong thời gian ngắn từ 1-2 năm.

(tổng hợp)
_________________________________________________

Advertisements

Trả lời

Please log in using one of these methods to post your comment:

WordPress.com Logo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản WordPress.com Đăng xuất / Thay đổi )

Twitter picture

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Twitter Đăng xuất / Thay đổi )

Facebook photo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Facebook Đăng xuất / Thay đổi )

Google+ photo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Google+ Đăng xuất / Thay đổi )

Connecting to %s

 
%d bloggers like this: